부쩍 날씨가 선선해진 듯합니다. 언제그랬냐는 듯이 여름이가고 가을이 오려나 봅니다. 요즘 뉴스를 보면 나라안팍으로 굉장히 시끄러운 것 같습니다. 가을이면 부동산 시장에 돈이 흐른다는데 다양한 악재들이 도사리고 있어 국내 부동산 경기뿐 아니라 전반적인 경제전망이 낙관적이지 못한 것 같습니다. 타임머신이 있다면 미래로 가서 경제상황이 어떻게 흘러가는지 보고 싶을 지경입니다. 오늘은 불확실성을 띠고 있는 경제상황속에서 2019년을 4개월정도 남겨둔 부동산 하반기 전망을 통계치로 분석해보도록 하겠습니다.
2019년 하반기 주택시장 영향 요인
금리
금리변화는 부동산 시장에 많은 영향을 끼칩니다. 대한민국 금리는 미국금리를 따라가기 때문에 미국의 금리변화에 민감할 수 밖에 없습니다. 빠르게 오를 것으로 예상했던 미국의 기준금리가 6개월째 2.25~2.50%를 유지하고 있고, 2019년 내에 금리 인하 가능성이 제기되고 있습니다.
유럽 역시 2020년 상반기까지 제로 금리를 유지하겠다 밝혔고, 내·외부 요인에 따른 동북아시아 금융시장의 불안이 지속될 것으로 보입니다. 전 세계적인 양적 완화 추세 속에서 국내의 경제 여건이 나빠지며 우리나라 기준금리 역시 하반기에 인하 압력을 받을 것으로 보입니다. 금리인하는 주택담보대출 금리 인하에도 영향을 미쳐 2016년이후 처음으로 2%대 주담대를 볼 수 있습니다.
현금 유동성
하반기 이후 공공 택지와 산업단지 등에서 수도권을 중심으로 대규모 토지보상금이 지급될 가능성이 높음에 따라 유동자금이 부동산시장에 유입되는 현상이 나타날 수 있습니다. 2014년부터 2017년까지 공공 토지보상금 규모가 10조원을 밑돌았으나, 2019년 하반기 토지 보상이 계획대로 이루어진다면 10조원을 넘어설 것으로 추정합니다. 성남복정1,2지구, 성남금토 지구, 남양진접2지구, 과천주암 기업형임대주택, 한강시네폴리스 등(3기신도시는 2019년 예정이였으나 심한 반대로 인해 2020년 보상금이 풀릴 것으로 보임)
실물경제 지표
우리나라의 15~64세(생산연령인구) 고용률은 67.1%로 지난 1989년 통계 작성 이후 최고치를 기록하면서 선전하고 있지만, 실업률은 2019년 들어서도 4%대 수준을 지속하고 있습니다. 2019년 1분기 가구당 월평균 소득은 전년 같은 분기 대비 1.3% 증가하였지만, 실질 월소득처분가능 소득은 2016년 4분기 이후 부진한 모습을 보이고 있으며 처분가능소득 대비 가계 부채율이 158.1%에 달하는 것으로 집계됩니다.
처분가능소득: 개인소득에서 세금, 사회보장분담금,이자비용 등의 비소비성 지출을 뺀 것.
경제상황
미·중 무역전쟁의 장기화, 한·일 경제제재(화이트리스트제외)로 인한 반도체 생산성 둔화, 국내제조업 하락 등 다양한 글로벌 경기 둔화가 예고되고 있습니다. 경기둔화는 금리 인하압박을 주게되고, 금리 인하는 부동산 시장의 수요 여건에 긍정적인 신호로 해석될 수 있지만 각종 금융 규제등으로 인해 수요의 증가 폭은 제한적일 것으로 보이며, 현금을 많이 보유한 수요자들은 금융규제에서 자유롭기 때문에 로또성 투기를 배제할 수 없을 것으로 보입니다.
지역별 제조업 생산지수
지방은 자족기능의 대부분 제조기반이라는 특성상 경기둔화에 굉장히 민감할 수 밖에 없습니다. 대전, 대구 지역은 제조업 활동이 비교적 활발한 반면에 광주, 전남 지역은 2019년 들어 제조업 생산지수의 하락이 두드러진다는 점에서 부동산시장이 위축될 가능성이 있습니다. 대전, 대구, 광주 지역은 여타 지역보다 노후 주택의 비중이 높아 신규주택에 대한 수요가 많고, 지역내 입지여건에 따라 온도 차가 심한편입니다.
미분양
준공후 미분양은 지역 부동산 시장에 악영향을 주는 요인중에 하나입니다. 지방의 미분양 물량이 수도권에 비해 5배 수준으로 많은 편으로 그중 제주도가 미분양과 준공 후 미분양이무려 90%를 넘기고 있어 심각하다 볼 수 있습니다. 그에 비해 서울, 대구, 광주, 울산 지역등은 안정적으로 유지되는 듯 합니다.
사업기간
수도권과 지방 모두 인허가 대비 착공 실적이 빠르게 낮아진 것으로 나타나고 있습니다. 이는 인허가 후 착공, 분양을 미루는 사업장이 늘고 있다는 의미이며, 주택사업이 장기화되고 있음을 나타냅니다.
여러 부동산정책으로 인해 서울에서 재건축, 재개발이 늦춰지고 있고, 이는 기존 주택과 입지적 우위에 있는 특정 단지 과열 양상으로도 이어질 수 있습니다.
주택시장 전망 요약
금리의 향방이 주택시장에 주요한 영향을 끼칠 것으로 보이며, 그 외 물가, 현금유동성 등 요인을 고려할 때 하방 압력이 클 것으로 보입니다. 금리인하는 시중에 돈이 풀릴 여지를 주는 것이지만 위에서 언급했다시피 대출규제로 인해 진입이 매우 힘든상황입니다. 글로벌 경기 둔화 현상을 보이고 있는 만큼 제조기반이 대부분인 지방부동산의 경우 미분양과 더불어 부동산 하방압력에 취약할 수 밖에 없습니다.
주택가격 전망
시장 상황이 어려운 지방 부동산 시장을 중심으로 하반기 가격하락이 점차 진행될 것으로 보이며, 일부 입지 여건이 양호한 지역을 중심으로 강세가 두드러 질 것으로 보입니다. 서울은 민간택지상한제로 인해 재건축, 재개발 사업이 지연되고 있는 만큼 기존주택 및 상한제에서 벗어난 신규 분양 주택에 대해 쏠림현상으로 인해 가격 상승을 예고 할 수 있습니다.
통계치를 통해 다양한 각도에서 부동산시장에 하방압력을 가해지는 것을 볼 수 있으며, 앞으로 2019년 하반기 가장큰 변수라고 본다면 미·중무역전쟁, 한·일 경제제재가 아닐까 싶습니다.
※이글의 통계자료들은 '한국건설 산업연구원'에서 인용했으며 저만의 생각도 들어간 점을 고려해서 참고만 하시길 바랍니다. ※
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