종부세 과세대상 및 계산방법

부동산 상식&팁
2020. 8. 27. 22:34

종부세는 종합부동산세를 줄인말입니다. 일정 금액 이상의 부동산을 소유한 사람들에게 부과되는 조세인데요. 여러 부동산 대책으로 인해 종부세의 변화가 있을 예정입니다. 오늘은 종부세 과세대상과 계산법, 앞으로 달라지는 종부세 변화에 대해 알려드립니다.

종부세란?

종부세는 과세기준일(매년6월1일) 현재 국내 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 공시가격 합계액이 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 초과분에 대해 과세되는 세금입니다.

주택으로 보면 1세대 1주택자는 공시가격 9억원을 초과하면 종부세 과세대상이되며, 2주택이상은 공시가격 6억원을 초과하면 종부세 과세대상이 되는 것입니다. 종부세 납부기간은 매년 12월1일~12월15일까지입니다. 농어촌특별세는 납부할 종부세액의 20%에 해당됩니다.

종부세 1세대 1주택자

1세대 1주택자란 거주자로서 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 단독으로 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 자를 말합니다.

※혼인: 혼인한 날부터 5년, 동거봉양: 합가한날부터 10년 동안 각각 1세대로 규정

▶주택수 계산시 제외: 등록문화재 주택, 합산배제 신고한 임대주택 이외의 1주택에 주민등록이 되어 있고 실제 거주하는 경우 그 합산배제 신고한 임대주택

다만, 상속, 농어촌주택 등, 소수지분주택(공동 소유주택), 주택 중 건물 또는 부속 토지만 소유한 경우에도 주택수 계산시 포함됩니다.

▶1주택(주택의 부속토지만을 소유한 경우 제외)과 다른 주택의 부속토지를 소유하는 경우 1세대 1주택자로 간주합니다.

종부세 과세대상

종부세 과세대상은 주택, 종합합산토지, 별도합산토지로 구분하여 종부세 과세대상을 판정하게 됩니다. 공부상 등재현황과 사실상 현황이 다른 경우 사실상 현황대로 과세됩니다.

종부세 과세대상이 되는 부동산은 주택, 주거용 오피스텔, 나대지, 잡종지, 분리과세가 아닌 농지, 임야, 목장용지 등이 대상이 됩니다.

종부세 과세대상 합산배제주택

합산배제 임대주택

지자체 임대사업자등록 및 세무서 주택임대업 사업자등록을 한 자로 과세기준일 현재 실제 임대 개시를 하고 있는 주택을 의미합니다.

합산배제 사원용주택 등

종부세 계산방법

위의 종부세 계산방법을 나타내는 흐름도는 2020년을 기준으로 첨부한 것입니다. 과세표준을 구하는 것이 우선인데요. 과세표준을 구하는 방식은 아래와 같습니다.

공정시장가액비율은 2020년 기준 90%이지만 2021년 95%, 2022년 100%로 인상될 예정입니다.

산출세액 계산방법은 아래와 같습니다.

취득시기: 상속주택(상속개시일, 다만, 배우자 상속주택은 피상속인의 취득일), 증여받은 주택(등기접수일), 재개발, 재건축, 분할취득한 주택(주택분 재산세가 과세되는 지분 최초 취득일), 건물과 부속토지의 취득일이 다른 주택(주택분 재산세가 과세되는 건물 또는 부속토지 최초 취득일)

2021년 부터 달라지는 종부세

종부세율 변화

2021년 부터 종부세율이 달라집니다. 현행 최고세율인 3.2%에서 최고 세율 6%까지 오르게 됩니다. 물론 과세표준 94억원(시가123억원)이 넘어야 하는 경우죠. 3주택 이상자는 조정대상지역이 아니라도 과세표준에 따라 최고 6%, 조정대상지역 내 2주택자는 과세표준에 따라 마찬가지로 최고 6%적용됩니다.