임대차계약 만료가 다가오는데 집주인은 아무런 통보도 없고 세입자는 어떻게 해야할까요? 집주인은 임대차 계약이 만료되기전 계약의 해지유무를 통보해야하지만 그렇지 않을 경우 묵시적갱신 즉 임대차 계약이 자동연장되게 됩니다. 묵시적갱신이 이뤄질 경우 세입자와 임대인은 어떻게 대처해야하는지 알아보았습니다.
전세계약 묵시적갱신이란?
전·월세 세입자로 거주중 계약만료는 다가오지만 집주인은 아무런 통보도 없고 그러다가 만료기간이 지났다면? 바로 임대차계약 묵시적 갱신이 이뤄지게 됩니다. 묵시적갱신이란 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간동안 임차인에게 계약갱신 거절, 계약조건 변경등을 통지하지 않는 경우 만료가 됐을 때 전 임대차계약 조건과 동일한 조건으로 '자동연장'되는 것을 말합니다.
묵시적 갱신 효과
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 동일조건으로 보증금과 월세 등 기존에 계약했던 동일한 조건으로 연장할 수 있으며, 임대차 묵시적갱신 자동연장 계약의 존속기간은 2년이며 세입자는 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 2020년 7월31일자로 시행된 임대차3법 내용을 확인해보세요.
집주인 유의사항
주택임대차보호법 제6조2에 의하면 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우 세입자는 언제든지 계약해지할 수 있고, 효력은 해지통보 이후 3개월 뒤 발생합니다. 따라서 집주인은 일방적으로 계약해지가 불가능합니다. 묵시적갱신을 통해 임대차의 기간을 일부러 늘리기 위해 집주인의 연락을 회피하는 세입자도 있는 만큼 임대인은 계약이 만기되기 1개월전 서면으로 해지통보하는 것도 방법입니다.
세입자 유의사항
주택임대차보호법 제6조 3항에 의하면 세입자가 2기의 차임액 이상 연체하거나, 그 밖에 세입자로서 의무를 현저히 위반한 경우 묵시적 갱신이 불가합니다. 그리고 묵시적갱신으로 자동연장계약이 됐을 시 계약서를 다시 작성할 필요가 없고, 집주인의 요구로 새로운 계약서를 작성할 경우 확정일자를 받은 기존계약서를 그대로 보관해야 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.
세입자는 언제든지 집주인에게 계약해지통지 권한을 갖고 있으며 해지통보후 3개월이 지나야 해지가 이뤄지고 보증금을 회수할 수 있습니다. 묵시적갱신을 통해 자동연장 계약이 되었더라도 향후 발생하는 중개수수료는 집주인과 새로운 임차인이 지불해야합니다.
집주인의 보증금 인상 요구
임대차 계약 만료 10일전에 갑자기 전세보증금을 올려달라고 한다면 올려줄 필요가 없습니다. 주택임대차보호법 6조1항에 의해 6개월전부터 1개월전까지 임차인에게 계약연장의 요구나 해지통보를 하지않았기 때문에 묵시적 갱신이라 볼 수 있기 때문입니다.
계약 갱신 청구권 모르면 손해
계약 갱신 청구권으로 인해 임대인과 세입자간의 대혼란이 야기되고 있습니다. 일각에서는 세입자를 슈퍼갑으로 지칭하면서 임대인이 더이상 권리행사를 할 수 없는 것처럼 나오고 있는데요.
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