강제경매 절차 및 배당순위

부동산 경매 공부
2020. 3. 10. 20:26

부동산 경매신청의 종류는 임의경매와 강제경매로 분류될 수 있습니다. 오늘은 강제경매 절차 및 배당순위에 대해 알아보았습니다.

강제경매의 개념

'강제경매'란 [민사집행법 제78조]에 따른부동산에 대한 강제집행 방법의 하나로서 법원에서 채무자의 부동산을 압류·매각하여 그 대금으로 채권자의 금전채권의 만족에 충당시키는 절차를 뜻합니다. 한마디로 개인간에 벌어지는 채무관계에 있어 대금을 받아야할 채권자가 돈을 갚아야 할 채무자를 상대로 법원에 재판을 청구하여 승소한 다음 채무자의 재산을 경매신청을 통해 회수하는 절차입니다.

강제집행이란? 채권자의 신청에 따라 집행권원에 표시된 사법상의 이행청구권을 국가권력에 의해 강제적으로 실현하는 법적 절차입니다.
강제집행의 요건
강제집행을 신청하려면 집행권원과 집행문이 있어야하며, 집행권원은 실체법상의 청구권의 존재와 범위를 표시하고 법률상 집행력을 인정한 공문서입니다. 예를 들어 확정판결, 가집행선고부 판결, 화해조서, 인낙조서, 조정조서, 확정된 지급명령, 공정증서 등입니다.
집행문은 집행권원에 집행력이 있다는 것과 누가 집행당사자인가를 집행권원 끝에 덧붙여 적는 공증문서입니다.
예를 들어 "이 판결 정본은 피고 아무개에게 대한 강제집행을 실시하기 위해 원고 아무개에게 준다"라고 기재 후, 법원사무관 등이 기명 및 날인한 문서입니다.

강제경매 절차

부동산에 대한 강제경매절차는 1. 강제경매 신청 2. 강제경매개시의 결정 3. 배당요구이 종기 결정 및 공고 4. 매각준비 5. 매각실시 6. 매각결정 절차 7. 매각대금의 납부 8. 배당절차 9. 소유권이전등기와 인도의 순서에 따라 진행됩니다.

강제경매의 신청

[민사집행법 제79조 제1항 및 제80조]에 의해 임차인은 위의 사항을 적은 강제경매신청서를 부동산이 소재한 지방법원에 제출하면됩니다. 강제경매신청서는 [민사집행법 제81조 제1항]에 따라 집행력 있는 집행권원의 정본과 채무자의 소유로 등기된 부동산의 등기사항증명서를 첨부해야합니다. 민사집행의 신청을 할 경우에는 채권자는 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 지불해야합니다.

강제경매개시의 결정

법원은 강제경매신청서의 기재사항과 첨부서류 등에 관한 심사결과 그 그 신청이 적법하다고 인정되면 강제경매개시결정을 하는 동시에 그 부동산의 압류를 명하게 됩니다. 법원이 경매개시결정을 하면, 법원사무관 등은 즉시 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관에게 촉탁하고, 등기관은 경매개시결정사유를 등기부에 기입하게 됩니다.

배당요구의 종기 결정 및 공고

경매개시결정에 따른 압류의 효력이 발생했을 떄 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하고 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 공고합니다. [민사집행법 제84조 제1항, 제2항 및 제3항]

매각의 준비

경매개시결정이 있게 되면, 집행법원은 경매 목적물의 환가(입찰의 방법으로 매각하여 매각대금을 조성함)를 위한 준비를 하게 됩니다. 법원은 경매개시결정일로부터 3일 내에 등기부에 기입된 부동산의 권리자 등에 대하여 채권에 관한 계산서를 배당요구 종기일까지 제출할 것을 통지합니다.

법원은 경매개시결정을 한 후 집행관에게 부동산의 현황에 관해 조사할 것을 명하게됩니다. [민사집행법 제84조 제4항, 제85조 제1항]