미등기된 신축아파트에 전세계약을 알아보시는 분들이라면 등기이전이 안됐기 때문에 불안할 수 있는데요. 오늘은 미등기 신축아파트 전세계약시 주의사항에 대해 알아보았습니다.
신축아파트 등기절차
신축아파트 소유자들은 대부분 세입자로부터 받는 전세보증금을 분양잔금으로 치루기 위해 전세물건을 내놓습니다. 분양대금 완납이후 소유권 이전등기가 진행되므로 전세계약은 미등기 상태에서 이뤄질 수밖에 없습니다. 소유권이 이전되지 않아 불안하지만 신축아파트 전세를 놓치기 싫기에 전세세입자들은 딜레마에 빠지게 됩니다.
신축아파트는 사용승인 이후부터 등기를 진행할 수 있습니다. 시행사나 건설사는 사용승인을 받고 60일 이내에 소유권보존등기를 신청해야합니다. 여기서 소유권보존등기란 아파트를 분양한 건설업체 앞으로 최초등기한 것을 말합니다. 행여 건설업체가 부도나거나 비용상 문제가 없다면 입주기간 전후로 완료되는 것이 일반적입니다.
소유권보존등기일과 수분양자가 잔금을 완납한 날 중 더 늦은 날부터 60일 이내 개별 수분양자는 소유권 이전등기를 할 수 있습니다. 소유권이전등기는 입주지정일 이후 한 달 이내에 완료됩니다.
미등기 신축아파트 주의사항
미등기 신축아파트로 전세계약을 진행할 시 주의사항으로 임대인이 진짜 집주인이 맞는지 부터 살펴봐야합니다. 분양권 전매 등으로 소유자가 바뀌는 경우가 많기 때문에, 임대를 하고자 하는 사람이 아파트의 진정한 수분양자인지 꼭 확인해야합니다.
등기되지 않아 현실적으로 확인이 어렵기 때문에 아파트 공급계약서와 신분증을 꼼꼼히 대조해야하며, 건설사나 시행사에 아파트 공급계약서상의 명의와 주민등록 번호 등이 일치하는지 인적 사항을 확인해야합니다. 만약 가짜집주인과 전세계약이 체결된다면 소중한 전세금을 날릴 수 있습니다.
집주인이 잔금을 납부하지 못하거나 가압류, 가처분 등이 있는 경우, 소유권이전등기가 될 수 없으며, 입주역시 불가능 할 수 있습니다. 따라서, 집주인이 분양대금을 완납할 수 있는 자금여력을 갖추고 있는지, 잔금을 실제로 납부하고 등기하는지, 관련서류를 요구하고 확인해야합니다.
그리고 계약서 특약 사항에 집주인이 잔금(분양대금)을 전세금 잔금날짜에 완납하지 않을 경우 계약을 해지한다는 조건을 넣는 것도 중요하며, 분양대금 완납할 때 동행한다는 조건을 기입하는 것도 방법입니다.
미등기도 전세대출이 가능할까?
미등기주택일지라도 전세자금대출을 이용할 수 있습니다. 다만 사용승인일로 부터 1년이 초과되지 않아야하며, 은행별로 조건 및 제반서류가 다르니 대출전 자세히 알아보는 것이 중요합니다.
주택임대차보호법 적용유무
미등기건물에 전세계약을 체결해도 전입신고&확정일자를 통해 주택임대차보호법을 적용받을 수 있습니다. 구청이나 아파트 분양사무실 등을 통해 사용승인이 났는지 확인하고 전입신고가 가능한지 유무를 확인해야합니다. 미등기 상태에서 전세권설정은 불가능하지만 임차인은 입주와 동시에 주민등록 전입신고 및확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 가질 수 있어 보증금을 보호받을 수 있습니다.
만약 입주가 늦어지더라도 미리 전입신고와 확정일자를 미리 받아놔야 이사와 동시에 후순위권리자보다 전세보증금을 우선 변제 받을 수 있습니다. 이때 분양계약서상의 번지수, 동, 호수를 정확히 기재해야 대항력을 갖출수 있습니다.
